Fideicomisos Inmobiliarios

Fideicomisos Inmobiliarios
Fideicomisos Inmobiliarios

Fideicomisos Inmobiliarios

Son Fideicomisos en los cuales se administran bienes o recursos destinados al desarrollo de un proyecto inmobiliario que puede ser de vivienda, comercio, hoteles, bodegas, entre otros.

En estos negocios generalmente se cuenta con la participación de un Promotor o Constructor, Inversionista y unos compradores de las unidades finales del proyecto.

Los principales tipos de fideicomisos inmobiliarios son los siguientes:

Preventas

Preventas

La Fiduciaria recibe los dineros correspondientes a los avances de los compradores para su vinculación a un proyecto inmobiliario, y los administra en una cuenta bancaria, mientras se cumplen las condiciones establecidas para iniciar la construcción del proyecto, tales como un número estimado de venta de unidades, licencias y permisos para la construcción. Una vez cumplidos estos requisitos, se entregan los dineros al Constructor para que los destine a la construcción del proyecto inmobiliario.

Ventajas

  • Se establecen las condiciones comerciales (nivel de ventas), técnicas (permisos y licencias), financieras (financiación del desarrollo) y legales (titulación), definidas por el Fideicomitente, las cuales debe acreditar ante la Fiduciaria, para disponer de los recursos de los Adquirientes.
  • El Constructor evalúa el mercado con respecto al proyecto ofrecido, antes de incurrir en costos de trámites de licencias, permisos, transferencia del inmueble, y otros.
  • Los dineros se mantienen separados de los recursos del constructor del proyecto y de otros proyectos.
  • Los dineros son administrados por la Fiduciaria a nombre de cada uno de los Adquirientes de las unidades del proyecto, mientras el Cliente acredita el cumplimiento de las condiciones previstas en el contrato fiduciario.
  • Mitiga los riesgos de utilización de dineros antes de que se establezca el éxito comercial del proyecto.

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Inmobiliarios de Bajo Costo

Inmobiliarios de Bajo Costo

 El Constructor transfiere un solar a la Fiduciaria para que esta adelante todas las gestiones administrativas y legales relacionadas con la administración de los dineros entregados por los compradores y los provenientes del crédito interino tendientes al desarrollo y ejecución de un proyecto inmobiliario de bajo costo. Asimismo, la Fiduciaria tramita la devolución del Impuesto a las Transferencias de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS), como beneficio a los compradores el cual se podrá aplicar al inicial o al crédito de largo plazo.

Ventajas

  • Compensación del ITBIS para los proyectos de bajo costo.
  • Exención de impuestos a las transferencias bancarias y a la expedición, canje o depósito de cheques.
  • Exención de impuestos sobre activos o patrimonio, incluyendo, pero no limitado, al Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria, Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos No Edificados, y sobre el traspaso de bienes inmuebles a la Fiduciaria.
  • Exención de los Impuestos sobre la construcción y servicios de construcción.
  • Con los bienes, recursos y derechos aportados, se conforma un Patrimonio Fideicomitido, cuya administración es ejecutada por la Fiduciaria de manera independiente, y está enfocada en el cumplimiento de la finalidad establecida en el contrato fiduciario y el desarrollo del proyecto de construcción.
  • Centralización del control del proyecto en la Fiduciaria (ingresos, costos, gastos).
  • Tercerización, a través del esquema fiduciario, de la operatividad propia del manejo financiero del proyecto de construcción (recaudos, pagos, etc.).
  • La transferencia de los recursos de las Cuentas de Ahorro Programado (CAP) al Fideicomiso está exenta de cualquier pago o retención de impuestos.
  • La Fiduciaria, con cargo a los recursos administrados en las cuentas bancarias del negocio, atenderá, según la prelación prevista, el pago de las obligaciones financieras adquiridas para el desarrollo del proyecto, sin que medie para ello instrucción del Fideicomitente, pues el contrato de fiducia deberá estipular dicha previsión.

Este esquema se maneja en dos fases:

  •  Fase preliminar, en la cual se administran los dineros de las preventas.
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  •  Fase de ejecución, en la cual se continúa con la recepción de los dineros de los compradores y/o del crédito interino, se giran al Constructor para la ejecución del proyecto, y se transfieren las unidades inmobiliarias a los compradores.
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Administración de Proyectos Inmobiliarios

Administración de Proyectos Inmobiliarios

El Constructor transfiere un solar a la Fiduciaria, con el fin de que ésta adelante todas las gestiones administrativas y legales relacionadas con la administración de los dineros entregados por los compradores, y los provenientes del crédito interino tendientes al desarrollo y ejecución de proyectos inmobiliarios de bienes destinados a vivienda suntuaria, comercio y otros.

Ventajas

  • Centralización del control del proyecto en la Fiduciaria (ingresos, costos, gastos).
  • Tercerización a través del esquema fiduciario de la operatividad propia del manejo financiero del proyecto de construcción (recaudos, pagos, etc.).
  • Los bienes, recursos y derechos transferidos por el Cliente, conforman un patrimonio autónomo e independiente de éste, del fiduciario y de los Beneficiarios, todos los cuales estarán destinados al desarrollo del proyecto de construcción y al cumplimiento de la finalidad establecida en el contrato fiduciario y al desarrollo del proyecto de construcción.
  • Los recursos son administrados por la Fiduciaria a nombre de cada uno de los Compradores de las unidades del proyecto, mientras el Fideicomitente acredita el cumplimiento de las condiciones previstas en el contrato fiduciario, luego de lo cual estarán a disposición del Promotor y/o Constructor, para destinarlos a la ejecución del proyecto.
  • La Fiduciaria, con cargo a los recursos recibidos y, según la prelación prevista, realizará el pago de las obligaciones financieras adquiridas para el desarrollo del proyecto, de acuerdo con lo previsto en el contrato.

Este esquema se maneja en dos fases:

  • FASE PRELIMINAR, en la cual se administran los dineros de las preventas.
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  • FASE DE EJECUCION: se continúa con la recepción de los dineros de los compradores y/o del crédito interino; se giran al Constructor para la ejecución del proyecto, y se transfieren las unidades inmobiliarias a los compradores.
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Tesorería

Tesorería

 La Fiduciaria recibe los dineros de los compradores para su vinculación a un proyecto inmobiliario y/o los recursos provenientes del crédito interino, y los administra y canaliza para la construcción y ejecución del proyecto inmobiliario. No se transfiere el solar.

Ventajas

  • Continuidad en el recaudo de los dineros en las cuentas abiertas en las Preventas.
  • No hay vinculación de los Adquirientes, las Promesas de Compraventa son suscritas por el Fideicomitente.
  • Los dineros de los Adquirientes se reciben en la Fiduciaria por cuenta del Constructor. Se administran de forma independiente del Fideicomitente y de la Fiduciaria, y estarán destinados al desarrollo del proyecto de construcción y al cumplimiento de la finalidad establecida en el contrato fiduciario.
  • La Fiduciaria atiende los pagos a los contratistas y suplidores del proyecto de construcción.
  • Los recursos del crédito otorgado para la construcción del proyecto, pueden ser administrados en el Fideicomiso, y se destinan al pago a los contratistas y suplidores del proyecto de construcción, con visto bueno del Asesor Externo.
  • La Fiduciaria con cargo a los recursos administrados en el Patrimonio Fideicomitido atenderá, según la prelación prevista, el pago de las obligaciones financieras, sin que medie para ello instrucción del Fideicomitente, según las estipulaciones previstas en el contrato.
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